Montag, 26. November 2018

Telekom Areal Langgasse: Wie wertvoll wird das?

Wir hatten schon mehrfach über die Notwendigkeit berichtet, bei hohen Planungsgewinnen durch Änderung oder Neuaufstellung von Bebauungsplänen (Kramerareal) (Langgasse) die Stadt angemessen zu beteiligen. Viele Städte machen das vor, warum nicht auch in Überlingen?

Hier soll die Stadt einen Bebauungsplan erstellen
Die Firma Betz und Partner hat das Areal Telekom an der Langgasse vor zwei Jahren komplett für 1,8 Mio gekauft. Die Grundstücksgröße ist 6850qm. Bisher handelt es sich um eine Sondergebiet Telekommunikation, also im Prinzip ein Gewerbegebiet mit relativ niedrigem Grundstückswert.

Dieser ist dann also, rein auf das Grundstück bezogen, bei Kauf etwa 262 Euro/qm gewesen. Lassen wir den auch vorhandenen Gebäudewert mal weg. Nach einer Umwandlung zu Bauland kann man bei einer Nutzung mit der geplanten  Geschosszahl 3 Vollgeschosse plus Penthouse (also faktisch 4 Geschosse) von einem Wert von etwa 1500€/qm ausgehen, bei Nutzung für  ähnlich im Umfeld bestehende Ein- bis Zweifamilienhäuser vielleicht 6-800€.

Wunsch oder Fiktion? Dieses Bild kursiert in der Langgasse
Man will aber 3 Vollgeschosse, dazu die berühmten Penthäuser genehmigt haben! Dazu möglichst noch das 40 Meter Hochhaus mit 15 Geschossen. Gehen wir daher von einem Bodenwert 1500€ aus. 
1500 x 6850 qm = etwa 10,3 Mio Euro neuer Wert.

Der Wertzuwachs (Planungsgewinn)  beträgt demnach nur durch den gewünschten Bebauungsplan etwa 8,5 Mio Euro.
Dieser Planungsgewinn sollte unserer Meinung nach dann mit der Stadt geteilt werden, über einen städtebaulichen Vertrag. Das wären rund 4,25 Mio für jede Seite: Für Betz echter Spekulationsgewinn für nichts, aber auch für die Stadt, die die Planung macht. 

Die Stadt könnte mit diesem Geld:
  1. Sozialen Wohnungsbau fördern und subventionieren
  2. Für die Vereine im Gewerbegebiet ein Vereinshaus (unterteilbare Halle) bauen

Nun wollen die Anwohner in dem Gebiet weder das Hochhaus, was glücklicherweise vom Tisch ist, zumindest für 6 Monate. (Danach kann der GR nochmals oder anders entscheiden, dies jedoch nicht mit Stimmen der BÜB+, die dann mit am Tisch sitzt.)  Sie sind aber auch mit den geplanten Solitärgebäuden nicht glücklich, die drei Vollgeschosse plus Penthouse bekommen sollen. Faktisch sind das vier Geschosse, was einer Gebäudehöhe von geschätzt 12-13 Metern entspricht.

Selbst wenn man den Planungsgewinn nur am Bodenwert für mögliche Ein- bis Zweifamilienhausbebauung orientiert, (etwa 6-800€/qm) , gehen wir von 700€ (neuer Bodenwert etwa 4,8 Mio  Euro) aus, verbleibt ein Planungsgewinn in Höhe von etwa 3 Mio Euro.
Davon die Hälfte ergibt immer noch rund 1,5 Mio Euro für die Stadt. Auch damit könnte man im sozialen Bereich viel Gutes tun.

Wenn man weiß, was Fa. Betz und Partner dort planen, kann man sich ohnehin von jeder Hoffnung verabschieden, dass dort bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Fa. Betz ist Bauträger: Bauen, verkaufen, Gewinn mitnehmen. Vermietung ist für Bauträger eher meist nicht wünschenswert.

Die Fraktionen im GR sollten aufwachen und nur dann einen Bebauungsplan ändern, wenn im Gegenzug über den städtebaulichen Vertrag die Planungsgewinne zu mindestens 50% abgeführt werden. Andernfalls lässt man es halt, wie schon der frühere OB von München sagte: "Lieber Bauträger, schließe mit uns einen städtbaulichen Vertrag oder du kannst dir den Bebauungsplan abschminken."  Recht hatte er.

Kommentare:

Peter Hauser hat gesagt…

Liebe BÜB+,
welche Zeichen senden Sie aus an Firmen die in Überlingen Wohnraum schaffen wollen mit Ihren Abschöpfungsforderungen?

- Wenn es so einfach ist sich die goldene Nase am Telekomgebäude zu verdienen, warum hat es die Stadt nicht selbst gekauft und bebaut es? Dann müsste die Stadt nichts abschöphen sondern könnte den vollen Gewinn für die Vereine, sozialen Wohnungsbau, etc. verwenden! Warum tut sie das nicht? Weil sie kein Risiko tragen will und die Verwaltungsarbeit hierzu scheut?

- Das Areal hat Bestandsgebäude die Risiken bergen, langfristige Mietverhältnisse, Sanierung, ggf. Asbest, PCB mindern den Gewinn. Wenn abgeschöpft werden soll bei Neubauten müssten auch Risiken geteilt werden. Wenn es so einfach ist Gewinn aus dem Areal zu schlagen warum stand es so lange zum Verkauf?

- Wie kann man sozialen Wohungsbau von wirtschaftlich arbeitenden Baufirmen einfordern wenn die Stadt kein Konzept dazu hat?

- wenn der Bauträger abgeschöpft werden soll und nicht ausreichend Wohneinheiten entstehen dürfen wird er gar nicht bauen. Das Areal gewinnt auch so an Wert. In 10 Jahren wird der Wohnraum in Überlingen so knapp sein dass stadtnahe Flächen gar nicht mehr mit Einfamilienhäusern bebaut werden können. Dann wird die Bebauung in die Höhe noch mehr Gewinn bringen.

- Wenn jedoch keine Bebauung erfogt wird es keine Nutzung des Bestandsgebäudes für die Vereine geben. Mit wirtschaftlicher Bebauung ohne Abschöphung können die Vereine eine Mietsicherheit von 10 Jahren vom Besitzer erhalten.

Die Stadt und die in politischer Verantwortung stehenden Gemeinderäte müssen gerade hinsichtlich der anstehenden Wahlen klar Stellung beziehen. Wollen sie erforderlichen Wohnraum schaffen. Oder wollen sie zukünftige Bauträger abschecken!
Nur mit Einfamilienhäusern und Erschliessung von Neubaugebieten im Randbereich die Jahre dauert, werden Sie der Wohnunsnot und der Probleme der Vereine nicht begegnen!

Das Haus der Vereine hat ca. 1000 Vereins-Mitglieder. Das sind mehr Überlinger Bürger als die wenigen die Ihre Sicht einbüssen wenn das Areal bebaut wird.



BÜB hat gesagt…
Dieser Kommentar wurde vom Autor entfernt.
BÜB hat gesagt…

Hallo Herr Hauser,
weshalb die Stadt dieses Schnäppchen nicht gekauft hat, ist eine Frage und extrem bedauerlich. Wenn man jedoch weiß, wer die Cheflobbyistin bei Fa. Betz und Partner geworden ist, um in Überlingen offene Türen zu schaffen, dann könnte man vielleicht mögliche Zusammenhänge erkennen.
Die 1,8 Mio waren ein Schnäppchen für Betz und der Deal lief zu Amtszeiten der vorherigen Bürgermeisterin.
Wenn ein Wertzuwachs von nur-im niedrigsten Fall- von 3 Mio erfolgt und dieser geteilt wird, könnte die Stadt davon entweder massiv sozialen Wohnungsbau fördern oder sogar ein Vereinshaus (unterteilte Halle) auf städtischem Gewerbegebiet bauen. Das wäre dann ohne Risiko für die Vereine jahrzehntelang preiswert nutzbar.
Dass ein Baulöwe immer nur seine eigenen Interessen sieht und damit größtmöglichen Profit, liegt wohl in der Natur dieses Berfufsstandes. Man versucht nun, über die Vereine auf den GR Einfluss zu nehmen. Und glauben Sie allen Ernstes, dass dort in dieser Lage sozial verträgliches Bauen kommt? Das werden mit ziemlicher Sicherheit, wie überall, teuer zu verkaufende Eigentumswohnungen.
Ja, den vereinen muss geholfen werden. Da darf sich auch die Stadt nicht rauswinden. Aber nicht , indem der Bauträger die Vereine für seine Ziele instrumentalisiert.